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    来源:襄樊日报

    POST TIME:2020-4-7 14:15

    作者: 楼事八卦从目前形势看,未来10年郑州楼市的板块格局已经基本确定:北龙湖、金水等5个板块形成主城核心区,加上外围19个区,共计24区,除此之外,再增加其他区形成规模也是十年后的事了,今天简单谈谈这24区未来的局势发展。【1】 感谢关注郑州楼事八卦。24区如果按“井”字的九宫格来分,这个“井”的4条线分别为:东三环-机场高速线、江山路-西三环线、连霍高速线以及陇海快速-南三环-郑民高速线。5大主城核心区则为主九宫格的中央格。如下图: 24区的房价差异大,从6000元-40000元,近7倍的跨度分布。高位5个区:北龙湖、金水、三环(非金水老三环区域)、经开和东区组成主城核心区。主城核心区是目前郑州房价最高点。其中:北龙湖以均价4万占据头把交椅,东区均价接近3万紧随其后,而经开、金水和三环这几个区域内非高容积率城改项目质的楼盘价格基本在2万左右,核心区基本上是一个“234”的房价格局。中位12个区:连霍北、杨金、鸿园、龙子湖、东广场、滨河新城、商都、二七新区、常西湖、郑上、双湖科技和古荥,共计12个,与其他7个外围区相比,这12个区在行政上归属郑州市管辖。这些区域是郑州成交的主要出货区,房价在1.2万-2.5万之间。由于特殊的区位因素,这12个主城区部分区域的房价与5个核心主城区的房价互相交错。后位6个区:东部片区有白沙、绿博和国际物流,共计3个;新郑片区有南龙湖1个;航空港区有南港和北港2个。除了出盘量偏少的白沙,其他5片区的房价在0.8万-1.2万之间,低价很难低于0.8万,高价也很难冲破1.2万。尾部1个区:平原新区。平原新区是目前大郑州范围内房价最便宜的区域,房价在0.6万-0.8万之间,这个距离北龙湖只有15分钟路程的区域房价基本维持在土地基本整理成本加建筑成本了。对于平原新区,我不知道将来它会不会涨,但我知道很难再跌了。24区房价大概情况如下图: 24区的中位区的龙子湖、鸿园、东广场等这些接近北龙湖片区的区域房价高于核心主城区的经开和三环板块。【2】 来看24区的发展局势,未来可以确定的有三大特点。特点一,除了核心区和平原新区外的18个区中,东南3区数量高达11个,占比58%,高于正常水平33%出25个百分点,可见郑州东南大发展趋势之强。在9宫格里,除了核心区,还有8个方位格共18个组团,其中:郑州外1个(平原),西南1个(常西湖),西部2个(郑上、双湖),西北1个(古荥)、北部2个(连霍北、杨金),东北1个(鸿园),东部4个(龙子湖、东广场、白沙、绿博),东南4个(滨河国际、国际物流、南港、北港),南部3个(二七新城、商都新区、南龙湖)。特点二,核心主城区的活跃楼盘日益减少,郑州楼市主战场加速外移。从图中我们可以看出,在核心主城区的5个组团中,除了提前土地属于提前预留的北龙湖外,东区、经开、金水和三环4组团的楼盘数量基本在个位数,经开、东区和三环更是凤毛麟角。 特点三、由于东南方向的高速发展,在3-5年,东广场、滨河新城和商都新区将进入核心城区行列,与目前的5个核心主城区一起,形成9大主城核心区局面。图上可以看出,核心主城区的5个组团全部被其他组团包围,而同时,还有另外4个组团和5个主城核心一样,被周围组团包围,他们分别是:龙子湖、东广场、滨河新城和商都新区。郑州24区目前房价排行:1、北龙湖;2、东区;3、龙子湖;4、东广场;5、金水;6、鸿园;7、经开;8、三环;9、杨金;10、滨河;11、连霍北;12、常西湖;13、白沙;14、双湖科技;15、商都;16、二七新区;17、古荥;18、郑上;19、国际物流;20、北港;21、南港;22、南龙湖;23、绿博;24、平原。【3】 目前的房价排行不意味着未来的房价潜力走势。根据区域特点,24区中的9大区域未来房价走势强劲,购房者值得关注。北龙湖。价值引擎:稀缺。北龙湖是当之无愧的24区中的number1,这个也无需语言解释。北龙湖,未来可能是中国最为集中的中式建筑豪宅的建筑群,向世界传递中式建筑之美。对于北龙湖之外的房子来说,房子就是房子,而对于北龙湖,房子也可以是艺术品,也可以是收藏品。北龙湖之后,再无北龙湖。从最本质的供求决定价格来看,北龙湖依旧是近10年豪宅产品投资首选。滨河。价值引擎:区位。和东区相比,滨河新城是整体规划、整体建设、整体运营、一张蓝图绘到底的片区,在目前的价格领域,其虽然低于和北龙湖和东区,但随着区域土地性质的优化(住宅用地减少、配套用地大量增加)、商业配套的启动建设、教育资源的陆续投入、道路桥梁的大量投入使用,其价格未来一定会完成对东区的超越,最终和北龙湖一起成为郑州居住领域的2大明珠。能保障滨河未来走势强劲的因素很多,规划、交通都是,而最大优势还是区位,刚需刚改的首选地。东区。价值引擎:配套。土地基本已经消耗殆尽,未来只会有零星的小型商业和公寓,很难会再出现大体量的楼盘。但东区的配套已经极其成熟,这其中包括不可再复制的郑州东站,随着郑州铁路枢纽的优势凸显,东区的二手房价格很难下行。急于自住性客户、市区地缘性客户、配套依赖性客户的二手房置换区域首选。常西湖。价值引擎:政务。虽然河南省府行政中心仍然扑朔迷离,但郑州市的行政中心却已经落定,它就在常西湖片区。这个刚刚成功举办过全国民族运动会的片区集中了大量的城市体育配套、文化配套、行政配套……,如果说其他的住宅组团是房子里有配套,那么常西湖就是配套有房子。常西湖片区,西区公务置业首选。 双湖。价值引擎:规划。在郑州,区域统一规划、统一运营的区域不多,除了北龙湖、滨河、常西湖,双湖科技城也算一个。双湖科技城是近二年异军突起的片区,其超前的区域定位、先进的规划理念、合理的配套组合是区域未来价值高速上扬的保障。双湖科技城片区,西区投资、刚需刚改置业不能错过的片区。连霍北。价值殷勤:生态。在郑州,生态环境最好的片区,龙子湖算一个,连霍北也应该算一个,这这个片区背靠江山路和中州大道间的黄河段,这段黄河南岸也是景区建设最好的一段,在连霍北居住,结束周一到周五繁忙的工作后,周六周日到黄河边上走一走,吃个烧烤喝个小酒。连霍北,金水北区生态置业不二区域。商都。价值引擎:小李。小李庄虽然不是高铁站,只是普列站,但它对于商都新区最大的价值改变是区域的重新高规格规划,如果说东区是20年前的规划理念,港区是10年前的规划理念,希望小李庄今天能拿出当下最先进的规划理念,和滨河新城一起,做好老城区和航空港区之间的价值枢纽。小李庄,管城老区品质改善的最佳承接地。北港和南港。价值引擎:定位。某种意义上,南港的规划和建设标准比北港更高,更好,但由于过远的距离,还是对刚需置业产生了一定的抗性。南龙湖。价值:性价比。在外围组团上,南龙湖有其他组团没有的3个优势,其中前2个分别是配套优势和交通优势,这是居住保障的最本质因素,相比其他没有配套的外围组团,南龙湖是最值得刚需现买现住的片区,而南龙湖同时也是郑州撤县划区的“第一顺位”位置,这都是未来的价值保障。(未完待续) 文章来源:https://baijiahao.baidu.com/s?id=1647076558203427653&wfr=spider&for=pc

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